一、法律对设定抵押权的房产交易的限制

      《物权法》第一百九十一条抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

      《担保法》第四十九条　抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。

　　转让抵押物的价款明显低于其价值的，抵押权人可以要求抵押人提供相应的担保；抵押人不提供的，不得转让抵押物。

　　抵押人转让抵押物所得的价款，应当向抵押权人提前清偿所担保的债权或者向与抵押权人约定的第三人提存。超过债权数额的部分，归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。

《担保法解释（一）》第六十七条　抵押权存续期间，抵押人转让抵押物未通知抵押权人或者未告知受让人的，如果抵押物已经登记的，抵押权人仍可以行使抵押权；取得抵押物所有权的受让人，可以代替债务人清偿其全部债务，使抵押权消灭。受让人清偿债务后可以向抵押人追偿。

　　如果抵押物未经登记的，抵押权不得对抗受让人，因此给抵押权人造成损失的，由抵押人承担赔偿责任。

        由以上法律规定可以看出，如果恋人或夫妻分手时进行房产办理相关房产的过户手续，首先应通知银行并征得银行的同意。

        二、房产设定抵押权后，法院如何进行房产分割

        由于诉争房产涉及银行他项权利，那么，法院在离婚诉讼中是否需要追加银行为第三人？或告知当事人在离婚判决后就房产分割问题另行起诉？

        司法实践中，法院在认定房产为共有的同时，一般也会认定该房产的抵押债务为共同债务。因此，会将房产分割和债务承担分别处置。当然，考虑到贷款抵押依附于房屋之上，法院在判决房产归一方所有的同时，亦会判决由其承担债务的归还责任。

        法院未征得抵押权人的同意，擅自将设置抵押房产变更权属，是否违反《物权法》第一百九十一条规定呢？

       本律师认为：法院的做法并无不妥。原因在于：

       恋人或夫妻分手时的房产分割有别于市场上的房屋买卖。第一，《物权法》第一百九十一条规定是对设置了抵押房产买卖的限制；即使法院在判决中确定抵押债务由一方承担，但该判决并未增加抵押权人实现权利的风险。第二，该判决仅在两方之间具有效力，其效力不及于设定了抵押登记的债权人，法院亦未改变该债务系双方共同债务的性质。一旦债务人无法按期清偿债务，银行仍可依据抵押贷款合同向双方要求偿还，必要时可以申请法院拍卖房产实现债权。

        三、房产分割后应如何办理过户手续？

        当事人办理房屋过户手续必须首先经抵押权人即银行的同意，法院判决设置抵押的房产归一方所有后，房产登记部门亦会告知当事人只有取消抵押登记他项权证后方可过户。那么此时办理房产过户手续只有一个办法：还清贷款，消除抵押登记。